Revenu de location : l'impôt quand on a un salaire

Vous louez une chambre, le sous-sol de la maison ou un petit logement, et vous avez déjà un emploi à temps plein. Le loyer qui rentre chaque mois n'est pas de l'argent de poche : il s'ajoute à votre revenu imposable et il est imposé au taux le plus élevé que vous payez déjà. Voici ce qui se déclare, ce qui se déduit, et ce qu'il vous reste vraiment.

Un loyer encaissé est un revenu imposable

Il n'existe pas de seuil de tolérance, pas de montant trop petit pour compter. L'Agence du revenu du Canada écrit que tous les revenus reçus dans le cadre d'une entente de partage de logement sont soumis à l'impôt sur le revenu. Un bail de douze mois ou trois fins de semaine sur une plateforme : même règle.

Une distinction compte quand même, parce qu'elle change le formulaire à remplir. Si vous louez un espace en ne fournissant que des services de base — chauffage, services publics, stationnement, buanderie —, l'ARC considère votre revenu comme un revenu de location tiré d'un bien. Si vous y ajoutez des repas, de la sécurité ou du ménage, il peut basculer du côté du revenu d'entreprise, celui d'un travailleur autonome. Plus vous offrez de services, plus ce basculement est probable.

Pour la grande majorité des propriétaires salariés qui louent une chambre ou un logement, c'est la première case : un revenu de location.

Ce qui est imposé, c'est le net, pas le loyer

Vous ne payez pas d'impôt sur les loyers encaissés, mais sur ce qu'il en reste une fois retranchées les dépenses engagées pour gagner ce revenu.

Côté fédéral, deux lignes de la déclaration portent chacune un chiffre différent. Le loyer brut, la somme des loyers reçus, va à la ligne 12599. Le revenu net, après dépenses, va à la ligne 12600. Le calcul qui mène de l'un à l'autre se fait sur le formulaire T776, que vous joignez à votre déclaration. Si les dépenses dépassent les loyers, le montant s'inscrit entre parenthèses : c'est une perte de location.

Côté québécois, le même revenu net s'ajoute à votre revenu total dans la déclaration provinciale, avec son propre formulaire de détail. Les deux déclarations partent du même calcul.

Les dépenses qui se déduisent

La règle de l'ARC tient en une phrase : vous pouvez déduire toute dépense raisonnable engagée pour gagner un revenu de location. La liste du formulaire est longue : publicité, assurances, intérêts et frais bancaires, frais de bureau, honoraires professionnels, frais de gestion et d'administration, réparations et entretien, salaires, impôts fonciers, frais de déplacement, services publics.

Le cas qui revient le plus souvent est celui de l'hypothèque. Les intérêts payés sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer le bien loué se déduisent. Attention toutefois au financement détourné : si une partie du prêt a servi à des fins personnelles, les intérêts correspondants ne sont pas déductibles.

Les dépenses qui ne se déduisent pas

L'ARC publie aussi la liste de ce qui n'entre pas. Quatre entrées surprennent régulièrement.

Cette dernière ligne mérite une section à elle seule, parce qu'elle décide de presque tout quand on loue chez soi.

Louer une chambre : tout se répartit au prorata

Quand vous louez seulement une partie de l'immeuble que vous habitez, les dépenses qui touchent tout le bâtiment ne se déduisent pas en entier. Il faut les répartir entre votre partie personnelle et la partie louée. L'ARC accepte deux clés de répartition : la superficie louée en mètres carrés, ou le nombre de pièces louées.

Le formulaire est construit pour cela. Vous inscrivez le montant total de chaque dépense, puis la partie personnelle dans une colonne distincte. Le total de cette colonne va à la ligne 9949, et ce total-là ne se déduit pas.

Une illustration en chiffres ronds. Vous louez 2 pièces sur 8 dans votre maison, soit 25 % du logement. Les impôts fonciers, l'assurance et l'électricité se déduisent alors à hauteur de 25 %. Une réparation faite uniquement dans la chambre louée, elle, se déduit à 100 %.

Le loyer s'empile sur le salaire, au taux marginal

C'est le point que beaucoup de propriétaires salariés découvrent à la réception de leur avis de cotisation. Le revenu net de location ne s'impose pas à part, ni à un taux réduit : il s'ajoute à votre salaire, par-dessus. Il est donc imposé à votre taux marginal, c'est-à-dire au taux qui frappe le prochain dollar que vous gagnez, et non à la moyenne de tout votre revenu. Si la distinction ne vous est pas familière, elle vaut un détour.

Prenons un salaire de 65 000 $ au Québec. Voici ce que la paie en retient déjà, avant même le premier loyer.

À ce niveau de revenu, vous êtes dans la tranche fédérale à 20,5 % de 2026 et dans la tranche québécoise à 19 %. Le fédéral ne prend toutefois pas ces 20,5 % en entier. Les résidents du Québec bénéficient d'un abattement de 16,5 % : une réduction de l'impôt fédéral, qui existe parce que Québec perçoit lui-même une part de l'impôt sur le revenu. L'impôt fédéral qui frappe réellement le prochain dollar tombe donc à environ 17,1 %.

Additionnez les deux : environ 17,1 % de fédéral et 19 % de provincial, soit un taux marginal combiné d'à peu près 36 %.

Concrètement, une chambre louée 600 $ par mois rapporte 7 200 $ de revenu net dans l'année. Environ 2 600 $ partent en impôt, et il vous en reste autour de 4 600 $. Refaites le calcul avec votre propre salaire dans le calculateur Québec : le taux marginal qu'il affiche est celui qui s'appliquera à votre loyer.

Le piège de la DPA sur votre résidence principale

Reste une dépense tentante : la déduction pour amortissement, la DPA, qui étale le coût du bâtiment sur plusieurs années. Sur un immeuble purement locatif, c'est une option à évaluer. Sur une partie de la maison où vous vivez, c'est un piège.

Quand une partie de votre résidence principale sert à la location, l'ARC considère en principe qu'il y a changement d'utilisation, ce qui peut rendre imposable, au moment de la vente, le gain attribuable à cette partie. Le guide des gains en capital prévoit cependant qu'il n'y a pas de changement d'utilisation si trois conditions sont réunies en même temps :

• l'utilisation du bien comme bien de location ou d'entreprise est peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale ;
• vous n'apportez pas de changement structurel au bien pour le rendre mieux adapté à la location ;
• vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

La troisième est celle qui coûte cher. Réclamer la DPA sur la chambre que vous louez fait tomber la protection pour cette partie du logement : l'économie d'impôt de l'année se paie éventuellement à la revente. Le même mécanisme vise le bureau à domicile, que nous avons détaillé dans un article dédié.

En pratique, pour un salarié qui loue

• Mettez de côté environ le tiers du loyer net dès qu'il rentre. C'est l'ordre de grandeur de l'impôt à venir, et il n'est retenu nulle part à la source.
• Séparez les dépenses dès le départ : d'un côté ce qui touche uniquement l'espace loué, de l'autre ce qui touche tout l'immeuble. La répartition sera déjà faite au moment de remplir le formulaire.
• Gardez les factures. Une dépense non documentée est une dépense que vous ne déduirez pas.
• Ne confondez pas loyer et revenu. Le chiffre qui compte est le net après dépenses, pas la somme des chèques reçus.
• Avant de réclamer la DPA sur une partie de votre résidence, comparez l'économie d'aujourd'hui avec l'impôt possible à la revente.