Bureau à domicile : la DPA et la résidence principale

Vous travaillez à votre compte depuis une pièce de votre maison. Chaque printemps, vous déduisez une part du chauffage, de l'électricité, des assurances. Le formulaire propose aussi de déduire une part de la maison elle-même, par la déduction pour amortissement (DPA). C'est la seule ligne de la liste qu'il vaut presque toujours mieux laisser vide : elle peut vous coûter, le jour où vous vendez, l'avantage fiscal le plus précieux qu'un ménage possède.

Ce que le bureau à domicile permet de déduire

Un travailleur autonome qui utilise une partie de son logement pour son entreprise déduit une part de ses dépenses de maison. L'ARC l'énumère sur sa page des frais d'utilisation de la résidence aux fins de l'entreprise : une part des frais d'entretien comme le chauffage, l'assurance habitation, l'électricité et les produits de nettoyage, mais aussi une part des impôts fonciers, des intérêts hypothécaires — et de la DPA.

Ces frais s'inscrivent à la ligne 9945 du formulaire T2125, celui des revenus d'entreprise. Une limite s'applique : le montant déduit ne doit pas dépasser le revenu net que vous tirez de l'entreprise avant la déduction de ces frais. Ces dépenses peuvent donc ramener votre bénéfice à zéro, pas le rendre négatif.

Les deux portes d'entrée

Encore faut-il y avoir droit. L'ARC pose deux situations, et une seule suffit :

• le local constitue votre principal lieu d'affaires ;
• ou vous utilisez le local seulement pour gagner votre revenu d'entreprise, et vous l'utilisez de façon régulière et continue pour rencontrer des clients ou des patients.

La table de la cuisine où vous répondez à vos courriels le soir ne passe ni l'une ni l'autre.

La DPA, la seule case à ne pas cocher

La DPA est la déduction qui étale le coût d'un bien durable sur plusieurs années, au lieu de le déduire d'un coup. Si le mécanisme ne vous dit rien, commencez par notre explication de la DPA : la suite suppose que vous l'avez en tête.

Appliquée à une maison, la DPA passe par les catégories de biens amortissables de l'ARC. La plupart des bâtiments acquis après 1987 font partie de la catégorie 1, dont le taux est de 4 % par année. Et une précision qui change l'ordre de grandeur : les terrains ne sont pas des biens amortissables. Seule la part du prix qui revient au bâtiment entre dans le calcul.

Une illustration à chiffres ronds, pour fixer les idées — ce n'est pas votre cas. Un bureau occupe 10 % d'une maison dont la part « bâtiment » a coûté 300 000 $. La part amortissable du bureau est donc de 30 000 $, et 4 % de ce montant font 1 200 $ de déduction pour une année.

Que vaut cette déduction ? Elle réduit votre revenu imposable, donc elle vous fait économiser votre taux marginal — le pourcentage d'impôt qui frappe votre dernier dollar gagné, et non la moyenne sur l'ensemble de votre revenu. Au Québec, sur un revenu imposable autour de 60 000 $, notre calculateur situe ce taux près de 36 %. Les 1 200 $ valent donc environ 430 $ d'impôt en moins pour l'année.

L'exemption pour résidence principale, en clair

Quand vous vendez un bien, la plus-value — la différence entre le prix de vente et ce que le bien vous a coûté — est un gain en capital, et un gain en capital est imposable. Votre maison fait exception. L'ARC l'écrit sur sa page résidence principale : si le logement a été uniquement votre résidence principale pendant toutes les années où vous l'avez possédé, le gain n'est pas imposable.

C'est une exception qui met à l'abri la totalité de la plus-value, quelle qu'elle soit. Pour qu'une année compte, le bien doit remplir quatre conditions : être une habitation (ou un droit de bail sur une habitation, ou une action d'une coopérative d'habitation) ; vous appartenir, seul ou avec d'autres ; avoir été habité dans l'année par vous, votre conjoint ou ex-conjoint, ou l'un de vos enfants ; et être désigné comme votre résidence principale.

Les trois conditions de l'ARC

Un bureau dans la maison est un usage d'entreprise. En principe, cet usage fait changer l'utilisation de cette partie du logement, ce qui la ferait sortir de l'abri. En pratique, l'ARC ne l'applique pas tant que trois conditions sont réunies. Le guide « Gains en capital » les énumère :

1. l'utilisation du bien comme bien de location ou d'entreprise est peu importante par rapport à son utilisation comme résidence principale ;
2. vous n'apportez pas de changement structurel au bien pour le rendre mieux adapté à la location ou à l'utilisation dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise ;
3. vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence.

Les deux premières, vous les respectez sans y penser : une pièce parmi d'autres, aucun mur abattu. La troisième ne dépend que de vous, chaque année, au moment de remplir une case.

Ce qui se passe le jour de la vente

L'ARC est explicite sur sa page des frais de bureau à domicile : si vous déduisez la DPA sur l'utilisation d'un bureau dans votre résidence et que vous vendez ensuite votre résidence, le gain en capital et les règles de récupération s'appliqueront.

Deux factures arrivent donc ensemble, et elles sont de nature différente.

La récupération. Les déductions prises au fil des ans reviennent dans votre revenu, d'un coup, dans l'année de la vente. Ce n'est pas une pénalité : c'est une déduction reprise. Notre article sur la récupération et la perte finale détaille le calcul.

Le gain en capital. La partie de la maison pour laquelle vous avez demandé la DPA n'est plus couverte par l'exemption. La plus-value qui lui correspond devient imposable, alors que celle du reste de la maison, elle, ne l'est pas.

La même règle ressort ailleurs. La page « résidence principale » précise que si vous transformez votre logement en bien locatif, le choix qui permet de reporter la déclaration du gain n'est ouvert que si vous n'avez pas demandé la DPA sur ce bien. Une case cochée aujourd'hui ferme des portes dont vous ignorez souvent l'existence.

Ce qu'il faut retenir

• Déduisez tout le reste. Chauffage, électricité, assurance, produits de nettoyage, impôts fonciers, intérêts hypothécaires : la part qui correspond à votre bureau se déduit à la ligne 9945, et rien de tout cela ne touche à votre résidence principale.
• Laissez la DPA de côté. Notre article sur les années où il vaut mieux ne rien réclamer vaut doublement ici : sur une maison, le gain de l'année ne pèse pas lourd face à ce qu'il met en jeu.
• Gardez la trace du pourcentage que votre bureau occupe et de la méthode qui vous y a mené. C'est ce qui justifie toutes les autres déductions.
• Si vous avez déjà demandé la DPA, n'improvisez pas : la situation se règle avec un comptable qui a votre dossier sous les yeux.
• Ces règles sont fédérales. Au Québec, vous produisez aussi une déclaration provinciale ; vérifiez le traitement québécois auprès de Revenu Québec.

Cet article explique un mécanisme général et ne remplace pas l'avis d'un professionnel qui connaît votre situation.